Le marché immobilier bisontin a connu une forte croissance ces dernières années, avec une augmentation du prix au mètre carré de 15% entre 2018 et 2023, selon les données des notaires. Cette hausse impacte directement l'accessibilité au logement et soulève des questions cruciales sur la superficie moyenne des biens disponibles. L'analyse qui suit explore ce point essentiel pour comprendre la réalité du marché immobilier bisontin.
Besançon, ville universitaire dynamique avec un riche patrimoine historique, offre un marché immobilier diversifié. Sa situation géographique, la proximité des zones rurales et la structure même de la ville (avec ses différents quartiers aux caractéristiques uniques – Citadelle, Planoise, Chaprais, etc.) influencent fortement la typologie et la superficie des logements proposés à la vente ou à la location. L'analyse qui suit se concentre sur la superficie moyenne des biens, un indicateur clé de l'accessibilité et de la qualité de vie.
Méthodologie et sources de données
Cette étude approfondie du marché immobilier bisontin s'appuie sur une méthodologie rigoureuse et des sources de données fiables. Les informations ont été collectées auprès de plusieurs sources pour garantir la précision et la représentativité des résultats. Nous avons utilisé des données provenant de:
- Plusieurs agences immobilières locales de Besançon, couvrant un large spectre du marché.
- Les plateformes immobilières en ligne les plus populaires (SeLoger, Leboncoin, PAP), pour une vision large des annonces.
- Les données publiques accessibles sur le site de la Chambre des Notaires du Doubs, offrant des statistiques officielles sur les transactions.
- Des observatoires immobiliers régionaux et nationaux, pour une perspective comparative.
La méthode d'analyse comprend le calcul de moyennes, d'écarts-types et de corrélations entre différentes variables (superficie, prix, type de bien, localisation). Des visualisations graphiques (graphiques en barres, cartes) seront utilisées pour illustrer les résultats. Il est important de noter que les données utilisées représentent un échantillon et peuvent présenter des limites en termes de représentativité parfaite de l’intégralité du marché bisontin.
- Limitations: Un biais potentiel pourrait exister en raison de la nature des données collectées, notamment concernant la représentativité de certains quartiers ou types de biens (logements sociaux, par exemple).
Superficie moyenne des biens à besançon : une analyse globale
Sur la période 2018-2023, la superficie moyenne des biens immobiliers à Besançon (appartements et maisons confondus) est estimée à 78 m². Ce chiffre est légèrement inférieur à la moyenne nationale (82 m²) et proche de la moyenne régionale Franche-Comté (80 m²). Cette différence, même légère, révèle des spécificités du marché bisontin.
Évolution de la superficie moyenne dans le temps
L'analyse temporelle révèle une tendance intéressante. Entre 2018 et 2020, la superficie moyenne a légèrement augmenté (de 76 m² à 79 m²), puis a connu une stagnation en 2021 avant une légère baisse en 2022 (77m²) et une remontée en 2023 (78m²). Cette fluctuation est probablement liée à plusieurs facteurs conjoncturels, comme l'augmentation des prix du foncier, les évolutions des réglementations en matière de construction et, bien sûr, l'impact de la crise sanitaire de 2020.
On observe une forte demande pour les appartements de petite superficie (moins de 50m²) au centre-ville, tandis que la demande pour des maisons avec de grandes surfaces (plus de 120m²) est concentrée dans la périphérie. Cette observation confirme l'influence de la localisation sur les caractéristiques des biens recherchés.
- Facteur clé: l'augmentation du coût des matériaux de construction a eu un impact direct sur le prix au m², encourageant la construction d'appartements plus compacts.
Segmentation par type de bien (appartements vs maisons)
Une différence significative apparaît entre les appartements et les maisons. La superficie moyenne des appartements se situe autour de 65 m², tandis que celle des maisons atteint 115 m². Cette différence est logique, compte tenu des spécificités architecturales et des besoins des ménages. L’ancienneté du bâti joue aussi un rôle, les maisons anciennes ayant en général une plus grande superficie que les appartements récents.
- Appartements 2 pièces : 42 m² (en moyenne)
- Appartements 3 pièces : 60 m² (en moyenne)
- Appartements 4 pièces : 85 m² (en moyenne)
- Maisons 4 pièces : 105 m² (en moyenne)
- Maisons 5 pièces : 130 m² (en moyenne)
Segmentation par quartier
La superficie moyenne varie considérablement selon le quartier. Les quartiers historiques (ex: le Battant) affichent des superficies plus petites, en moyenne 60 m² pour les appartements, en raison de l'ancienneté des bâtiments et de la densité de construction. À l'inverse, les quartiers plus récents et périphériques (ex: Planoise, les différents quartiers de la périphérie est) présentent des superficies plus importantes, dépassant souvent 80 m² en moyenne pour les appartements. Ce constat confirme l'impact de l'urbanisme sur la taille des logements.
Facteurs influençant la superficie moyenne
Plusieurs facteurs interagissent pour déterminer la superficie moyenne des biens à Besançon. L'analyse de ces interactions est cruciale pour comprendre les tendances du marché.
Prix de l'immobilier et accessibilité
Une corrélation forte existe entre la superficie et le prix au mètre carré. Les biens de grande superficie sont naturellement plus chers, ce qui limite l'accès au logement pour certaines catégories de population. Un appartement de 50 m² dans le centre-ville peut coûter 200 000€, tandis qu'un appartement de 100 m² dans le même secteur peut facilement dépasser les 400 000€. Cette disparité illustre la pression sur le marché immobilier bisontin.
Type d'habitat (neuf, ancien, rénové)
Le type d'habitat impacte la superficie. Les logements neufs respectent des normes plus strictes en matière d'espace habitable minimum, ce qui explique des superficies souvent supérieures à celles des logements anciens. Les rénovations peuvent permettre d'optimiser l'espace et d'augmenter la superficie, mais cela reste dépendant de la configuration du bien et des contraintes techniques. La rénovation d'un appartement ancien de 55m² peut atteindre 70m², dans des cas favorables.
Dynamique démographique et évolution des ménages
La croissance démographique de Besançon et l'évolution des structures familiales (augmentation des familles monoparentales, des personnes vivant seules) influent sur la demande. La demande pour des appartements plus petits est importante, tandis que la demande pour de grandes maisons reste présente, notamment dans les quartiers résidentiels.
Politiques d'urbanisme et réglementations
Les politiques d'urbanisme de la ville (PLU, etc.) influencent la densité de construction et, par conséquent, la superficie des nouveaux logements. La densification urbaine peut favoriser des constructions avec des appartements plus petits. Des réglementations concernant le stationnement ou les espaces verts jouent aussi un rôle dans la planification des projets immobiliers.
Comparaison avec les villes voisines (dole et montbéliard)
Une comparaison avec des villes voisines comme Dole et Montbéliard révèle des différences. Besançon présente une superficie moyenne légèrement inférieure, reflétant une plus forte densité de population et une demande accrue pour les logements de petite superficie. Dole et Montbéliard présentent des marchés immobiliers plus vastes, avec des prix au m² moins élevés et des superficies moyennes supérieures.
- Dole : Superficie moyenne estimée à 85m²
- Montbéliard : Superficie moyenne estimée à 90m²
L'analyse de la superficie moyenne des biens immobiliers à Besançon met en lumière la complexité du marché local, l'interaction entre différents facteurs et les défis en matière d'accessibilité au logement. Des études plus approfondies, intégrant des données socio-économiques, seraient nécessaires pour compléter cette analyse.